一老式高层公寓126扇窗58扇破损 专家：应按时进行检查更换

  外开窗，被称之为技术最成熟的窗户类型，因其密封性好、不占空间而在城市中大范围的应用。但，它同时也是最危险的窗户之一。由于窗扇常年悬于窗外，一旦承重五金失效，坠窗事件极易发生。

  为了保护人们的安全，相应设计规范多次明确建议：“七层及七层以上民用建筑，不宜采用外平开窗”，如需采用，需经过技术论证和实验检验。

  在虹口区广中大楼、浦东新区东港公寓以及徐汇区平华大厦等老式高层居民楼，记者看出，大量非钢化玻璃、不具备防坠措施的老式外开窗，仍应用在大楼的公共区域中。

  在虹口区广中大楼，由于使用时间过久，许多窗户的玻璃已经破损甚至裂成碎片，只需“一阵风就能将这幢楼的碎玻璃从10楼吹下”，直接威胁着广中路上行人的生命安全。

  在浦东新区的东港公寓，126扇非钢化、不具备防坠措施的老式外开窗，仍遍布于大厦15层楼中的公共区域。由于年久失修等原因，其中的58扇窗户，都出现了玻璃缺失、破裂等情况，随时有可能发生坠落，进而砸到路过的居民。

  徐汇区23层高的临街建筑平华大厦也面临同样的问题，遍布着“蜘蛛网”的外开窗，让观者为肇嘉浜路上的行人捏了一把汗。

  面对这些悬于头顶的“利剑”，晨报记者来到上述3幢典型的老式高层居民楼，一层层爬楼、观察，在精准记录外开窗和窗玻璃所存在隐患的同时，逐一走访业委会、物业、居委以及上海市建筑科学研究院（集团）有限公司的专家，期待在解剖“个案隐患”时，能为申城建立起“外开窗高空隐患”排除的制度性规范。

  在虹口区广中大楼，由于使用时间过久，许多老式外开窗的玻璃已经破损，甚至裂成碎片，只需“一阵风就能将碎玻璃从10楼吹下”，威胁着广中路上行人的生命安全。

  广中大楼是一栋临街建筑，1至3楼有约9米宽的裙房，为这栋大楼的大部分区域构建了一个能够遮挡大多数高空坠物的安全屏障。

  但是，仍有至少三排设置在公共区域的外开窗，不在裙房的保护范围内。这些窗户的状态，让来往的行人，看得胆颤心惊。“向上看，有的窗户玻璃都没有了，只剩一个框悬在那里，不知道是做什么用的。”一位阿姨说。

  广中大楼高15层，三排老旧的老式外开窗，下面正对着广中大楼居民进入的通道，以及部分广中路的上街沿。一旦窗体或玻璃出现一些明显的异常问题发生坠落，刚好经过这段通道的居民将无处可避。

  一楼临街的窗户玻璃已经完全消失；2楼至3楼楼道内上推外开窗的挂钩已经掉落，窗体随风摆动；4楼沿街的窗扇则在破损的情况下保持打开状态，比成人手掌还要大的三角形玻璃碎片，悬在窗子的外沿上；在10楼，同样破损的窗扇开启着，大大小小的玻璃碎片悬在窗户外沿，看上去只需一阵风，就能将玻璃碎片从10楼吹下。

  除了这些窗户外，在广中大楼的6楼、7楼、10楼、11楼、12楼、13楼、14楼，均有公共区域窗户出现破裂、残缺的情况，这些破损的区域有些用透明胶布简单粘了起来，有些则直接悬在窗户上。

  据初步统计，该栋大楼公共区域中，共计有15扇外开玻璃窗，处于缺失或破损状态。

  15扇窗户处于破损状态，大楼物业难道对此一无所知吗？面对质疑，上海广同物业有限公司的邓经理说：“我们在楼道里走，未曾发现那么多玻璃破损。假如发现有破损的玻璃，我们会立刻对其进行拆除。大约3天左右，会将新的玻璃更换上去。”

  邓经理和记者说，由于广中大楼的业委会刚刚成立，尚未与物业公司签订合同，物业公司目前也仅能对这栋大楼进行“保守治疗”。

  “窗户的养护单位是物业，但至少业委会要有一个项目委托给我们。现在的情况是，业委会还没有和我们签订物业合同，又怎么会有委托呢？所以我们从始至终是按照维持现状的方式做的。广中大楼没有签订物业合同的情况，已经持续了10年，维修费用都是由我们物业垫付的。”

  与电梯等特定种类设备不同，窗户的养护并无标准。邓经理说，针对窗户的系统养护，需要业委会和物业公司签订相应的合同。

  “常规而言，窗户就像楼道里的灯一样，坏了我们就去换。但如果业委会和我们签订合同，说必须每年更换电路，那我们就每年换，这就是项目。但如果不签订项目，我们就是坏了报修。”

  邓经理坦言，对于一些有裂缝的公共区域窗户，物业公司并不会100%进行更换。“如果我们维修人员去看过，发现暂时没有危险的话，一般不会更新，因为这些窗户不会自己脱落。对于这种窗户，我们肯定是关上的，但是不确定居民会不会自行打开。”邓经理说。

  在浦东新区东港公寓，126扇非钢化、不具备防坠措施的老式外开窗，仍遍布于大厦15层楼中的公共区域。这些损坏的外开窗，严重影响着小区内部道路的安全，随时可能坠落砸到路过的居民。

  东港公寓毗邻浦电路，与主马路有一条小区内部道路相隔。作为一个老式居民区，整个小区显得宁静祥和，多数居民对这些外开窗都习以为常。但也有敏感的居民发现，公寓楼里的外开窗坏得未免多了点——126扇公共区域的外开窗中，已有58扇出现了碎裂、缺失。

  3层过道处的窗户不知被什么打出了一个大洞；4层和5层的窗框上，被人为吊上了花盆；5层右侧窗户的玻璃上，一道长裂纹贯穿整个窗户；8层、9层、11层临近过道的窗户好几扇都只剩下了钢架；10层右侧的窗户五金链接件断了一半，整扇玻璃斜着悬在半空中；12层、13层、14层窗户玻璃上，则分布着被贴上了透明胶的裂纹。

  记者走访发现，除了15层之外，东港公寓其余楼层均有窗户玻璃出现了不同程度的破损。这些破损的窗户大部分仍被正常使用，仅有部分被整体拆除或用透明胶固定等。许多处于开启状态的窗户，其用于固定窗体的挂钩已经断裂损坏。

  在这些破损窗户的下方，即是供小区居民出入的内部道路，再往前7米至10米，则是终日人流不息的浦电路。大楼墙根处正对着公共区域外开窗的那堆玻璃碎片显示，玻璃高坠并非是杞人忧天。

  上海潍坊物业公司经理孙静芳告诉记者，她也不知道为何大楼的窗户上会存在裂纹，但她会叫维修工，将小区内公共区域的外开窗再做一次检查。“我们上半年已经检查更换过一批窗户了。如果居民看到窗户坏了，可以马上报修，在报修后的两到三天内，我们会对窗户进行更换。”

  孙静芳说，物业公司对窗户的巡检频率为每半年一次。在她看来，窗户容易损坏，与房龄太大有关。“上世纪80年代的窗户能维持到现在，已经很不错了。”孙静芳告诉记者，早在两年前，物业公司已经将东港公寓外开窗过老，需要整体更换的情况上报给了居委、街道。

  张家浜居委会的书记郑伟告诉记者，潍坊街道确实有社区“微更新”计划，可以帮助老旧小区进行房屋综合改造。但是，“微更新”的项目是逐步进行的。“如果这个小区的问题确实非常严重，我们可以通过启动应急程序，对这个小区进行维修。如果安全隐患不算大的话，那么，居民可以向业委会反映，通过业委会召开业主大会，动用维修基金，对房屋进行修缮。”

  郑伟指出，比较令人无奈的是，比起让业委会动用维修基金，许多售后公房小区更愿意等待由政府出资的“微更新”。长期以来，无论是平改坡、二次供水、甚至是电梯改造，售后公房小区都在一定程度上依赖政府的支持。

  郑伟告诉记者：“我只能说，这个小区除了靠政府，还要靠自己。如果确实问题比较大，业委会可以动用维修基金，想办法做通居民的思想工作。确实有居民会说，我家附近的窗户是好的，为什么要同意动用大家的钱做窗户修缮？这时候我们要想办法说服他们，今天你为别人付出，明天别人也会为你付出。”

  在徐汇区肇家浜路上，23层的临街建筑平华大厦，仍有大量窗户使用了着非钢化、不具备防坠措施的老式外开窗。更令人担忧的是，这些窗户中的部分窗玻璃已经发生破裂。遍布着“蜘蛛网”的外开窗，让观者为肇嘉浜路上的行人，捏了一把汗。

  走进平华大厦，就能看到张贴在小区公共区域的告示《建筑装饰物、外挂物主体责任和安全管理告知书》，告知书中明确规定了业主和房屋使用人的责任与义务。对于这个告示，大楼业主李华（化名）表示不以为然，“将业主、使用人的责任规定清楚有什么用，大楼公共区域的那些窗户都没人管。”

  平华大厦毗邻肇家浜路，楼宇临街一侧的窗户，有一大部分来自公共区域。这些窗户被下方一个宽度约6米的弧形裙房保护了起来，但弧形裙房有宽有窄。部分公共区域的窗户，与肇嘉浜路上的人行道，仅一线相隔。这些公共区域窗户，无一例外都是未经钢化的老式外开窗，成片敞开的外开窗使这栋大楼看上去很单薄，又有些令人生畏。

  在平华大厦4层至23层，共有18块玻璃存在裂纹或缺损。许多已开裂的玻璃，依然被打开使用，悬于半空，像一把把悬于头顶的剑，随时可能坠落。

  负责管理平华大厦的上海德律风置业有限公司经理郑鸣告诉记者，平日里，物业会对已坏掉的外开窗进行检查更换。但难点在于，居民会在刮风下雨的天气，将楼道里的窗户打开，这使本就脆弱的老式钢窗，更易发生损坏。

  “我们关上了，居民还会打开，所以窗户很容易坏。”郑鸣告诉记者，和电梯等特种设备不一样，窗户并没有什么固定的维保机制。多数情况下，物业能做的，就是对已经破损的窗户来更换。

  即使只是更换破损的外开窗，对物业而言，仍存在着一定难度。“据我了解，以前换得很少，就算换了，也不是很高层的。因为高楼换玻璃是非常危险的，这些玻璃不是从里面放到外面去，而是从外面放到里面，属于高空作业，不是什么人都能换的。所以，如何换玻璃，我们还要和业委会沟通。”郑鸣说。

  肇清居委会的沈书记告诉记者，在记者走访该大楼之前，物业公司已经和业委会商讨过此事，并决定在近期对窗户进行维修。此前，业委会也已经搭建过平台，要求物业公司认真履行相应职责。

  “平华大楼的物业费已经多年未涨价。此前，物业公司也告诉我们，他们遇到了这样那样的困难。我们告诉物业公司，既然合同已经签订了，就要履行物业管理的相关职责。不可能因为物业费比较低，就降低物业服务的标准。如果物业想要涨价，可以摆出自己的依据，和业委会进行沟通。”

  作为悬在头顶上的安全，“外开窗高空隐患”往往需要即刻排除，然而现实情况却是，受困于资金、技术等因素，这类隐患往往长期被漠视，直到发生高空坠物伤人损物的“意外”才会引起人们重视。

  根据《民用建筑外窗应用技术规程》（下简称“规程”），外窗的反复启闭耐久性为“不应少于1万次”。对于启闭更频繁，或希望能有更长使用年限的外窗，其要求“一般不超过2.5万次”。《规程》解释，“不应少于1万次”的标准源自于“窗子每天启闭3次，使用10年”的设定条件。

  据此推算，即使在不考虑风力等影响因素，将窗子启闭次数降低至每天1次的情况下，大量设计建造于三四十年前的外开窗建筑，其窗户也已濒临或超过了设计寿命。

  其次，早期外开窗大量被应用于7层及7层以上的建筑中，且很少采用钢化玻璃，也不具备防窗扇坠落措施。这意味着，一旦这些老旧的外开窗承重五金出现问题，它们将在没有防护措施的情况下，从高空中坠落。

  相对于能够在破损后继续保留一段时间的钢化玻璃窗，未钢化的老式外开窗玻璃，对更换、养护的要求更高。但，记者在走访中发现，受限于老旧小区物业管理费较低等情况，物业公司对窗户的更换养护并不及时。

  记者采访发现，东港公寓、平华大厦、广中大楼分别囤积了58扇、18扇以及15扇破损或缺失的外开窗，尚未更换。对此，三栋建筑物的物业管理方不约而同地表示，窗户养护无标准，物业公司日常多采用即坏即修的养护方式。

  物业管理方面的专家黄友建指出，“由于2005年颁布的相关文件已经失效，目前物业管理的标准如何，更多依赖于合约，但是合约很少约定这么详细。所以，对于许多物业公司而言，如何管理门窗，就成了一个没有标准的事情。那么，从盈利的角度讲，物业公司更愿意将破损的门窗囤积至一定数量，由业委会出资进行统一修缮，而非用物业费修缮门窗。”黄友建直言。

  对于仍使用老式外开窗的建筑而言，将已经超出设计寿命、存在安全隐患的外开窗进行更换，才是解决问题的根本方法。

  但是，大多数仍使用老式外开窗的居民区常常同时面临着多种设施老化的问题，窗户安全往往迫不得已被搁置在一旁。

  “一些售后公房小区已经习惯了等待政府支持。平改坡靠政府，二次供水靠政府，让业委会出钱更换窗户，很多小区都不愿意的。”黄友建说。

  “而且，对于这些小区而言，要用钱的地方很多。”黄友建说，“窗户需要换的话，那落水管是不是也要更换？雨棚是不是也要更换？空调支架要不要换？更何况小区里还有电梯等设施需要养护。”

  张家浜居委会书记郑伟也表达了类似的观点。他告诉记者，比起售后公房小区，维修资金已经濒于临界点的商品房小区，更令人担忧。

  “比如说滨江大楼，这栋大楼也是外开窗，同样面临老旧等问题。但是，等这栋大楼本次完成电梯更换后，他们账面上的维修资金仅余60万元。维修资金一旦到达临界点，就不能再轻易使用了，需要预留防止意外发生，那么这些大楼的外开窗就只能是头痛医头，脚痛医脚。”郑伟说。

  “虽然这类小区可以通过二次募集维修资金来解决此类隐患，但是这个过程并不容易，需要居民配合才行。”郑伟说。

  2017年12月1日，由上海市住房和城乡建设管理委员会批准的《民用建筑外窗应用技术规程》（下简称“《规程》”）正式实施。《规程》中对外平开窗的使用范围、使用条件、窗户大小、使用材料等，均作了详细规定，其中特别强调“外开窗、推拉外开窗必须设有防脱落措施”，七层及七层以上民用建筑“如采用外平开窗，需经过实验验证，并经过专家专项论证方可使用”。

  在《规程》的主编单位之一——上海市建筑科学研究院（集团）有限公司的专家王皓看来，这些严格规定，是确保外开窗安全使用的的必要条件。

  王皓：外开窗，即是向室外开启窗扇的平开窗。狭义上讲，上悬窗等不属于外开窗。但实际上，只要窗子的开启方式是向外的，都会遇到相似的安全问题。

  王皓：窗子向外开，就存在向外掉落的风险。但往内开的窗子，除非遇到非常极端的天气，窗扇直接被拉出去（这种情况很少生），它的掉落都是向内的，不易出现高空坠物事故。

  王皓：《规程》实施后，所有新建楼盘，如确需使用外平开窗，都需将承重五金牢固固定，并且采取有效的儿童防坠落措施和防开启扇坠落措施。这些措施需要通过实验验证，并经过专家专项论证方可使用。

  记者：《规程》中还要求，7层及7层以上外开窗需使用钢化玻璃，为何会制定这样的要求呢？

  王皓：首先，钢化玻璃发生爆裂后，很少会立刻脱落，这就给修东西的人留下了及时发现问题、更换玻璃的时间。其次，钢化玻璃不像普通玻璃，发生爆裂后会大片大片坠落，它是碎成小颗粒的，这就大大降低了玻璃高坠的杀伤力。

  记者：但是，一些设计建设在《规程》实施前的建筑，仍保留了大窗扇、无防坠措施或非钢化玻璃等设计。对于这些窗户的使用者而言，他们应怎么保证这些窗户的使用安全呢？

  王皓：根据经验而言，一般的窗，它的五金在2-3年最好调节一次，8-10年最好能够更换一次五金件。一般而言，窗子的设计寿命是开关1万次至2.5万次。当然，不是说超过设计寿命，窗子就一定会坏，只是在设计寿命外的窗户状态，是未经过测试的。

  在上海，窗子在打开的状态下，还会受风影响出现小幅抖动，比起单纯的测试环境，实际使用中，五金件的疲劳度可能更高，螺丝松弛速度也会更快。因此，对于有条件的使用者来说，对窗户定期进行保养更换是比较安全的使用方式。

  对于没有条件及时来更换的窗户，比如说楼宇公共区域的窗户，在台风季节，这些窗户最好保持关闭状态。其次，养护单位应对这些窗户状况进行定期检查。对已经出现破损的窗扇，需要养护单位进行及时更换，防止发生大片玻璃坠落。

  王皓：我认为在《规程》出台前设计的，窗扇过大的外开窗或应用隐框幕墙技术的外开窗，需要多加关注。这些窗户对设计施工的要求很高，却未经过相应的技术论证，窗体状态无法预测。

  其次，居民自己找马路装修队设计安装的外开窗，也值得我们多加关注。这些窗户的设计者和施工者素质难以把控，窗户用料很难保证，窗户的尺寸规格无人监督，因此，相对有可能会出现风险。