信号这种房子要烂大街了

  那么，公摊能取消吗？影响又是什么？之前那些30%公摊，70%使用率的房子还有价值吗？

  中国楼市从2008年到2015年，从2019年到 2021年，这楼市的行情起起起落落，限购政策也松松紧紧，

  那么，最近最近一段时间，连续出现多个城市颁布[取消公摊],其意义肯定是重点的！

  ——房地产项目主体工程进度达到70%，就能获取《商品房预售许可证》进行公开销售！

  至于70年使用权为什么不算问题，改天再说，今天的文章就取消公摊的消息，说说中国楼市的量大诟病……

  虽然测绘出来的面积与房企交付的面积存在一定的差异，但如果真打官司，却未必能赢。

  比如变电室、电梯间、设备间、公共墙体这一些地方的测量本身就存在难得，很多时候一个小区十几万平米，到底做多少个设备间，谁都不知道。

  而开发商通过设计更多的设备间，然后变革为”物业用房“或者”物业员工宿舍“。

  其实，如果真做物业用房也就算了，很多时候这些“设备间”都变成了出租商铺、会所，变现成为开发商谋利的载体。

  这些年品牌开发商比较少搞这些“小动作”，但小开发商的“小动作”就非常多，把架空层就变成私人花园的情况很常见。

  我这里的举例并非孤立，都是十分普遍的现象。但这都会存在的问题，如果要普通购房者去探查虚实却难上加难。

  是的，建筑行情在过去40年，相比科技、文化等产业的进步，除了给更多好处之外，没有一点进步。

  所以，开发项目的图纸按规矩需要8套，但很多房企连“五图合一”，也就是五套图纸都做不到，更不要说“八图合一”了。

  所以，当我看到今年接连有城市，颁布按照套内面积销售商品房的时候，我还是很意外的。

  以前没有取消公摊面积，如果100平米按500万计算，那么等于用500万购买了70㎡

  尽管会按照套内面积90㎡或者70平米计算面积，但却是总价不变，单价提高的“戏法”。

  所以，文章看到这个地方，一个新的问题就衍生出来了：假设全面取消公摊，那么之前70%使用率的房子，会怎么样？

  按照2023年12月22日，全国住房城乡建设工作会议中提出的好房子概念，是：好房子、好小区、好社区、好城区（原文）。

  比如强化科学技术驱动好房子的建造技术、提高住宅建设标准包括隔音、绿色、智能、无障碍等等。

  在中国，买房就是镌刻到基因里的信仰，只不过有钱人购买更大、更好、更贵的房子，没钱就购买小一点、偏僻一点的房子。

  因为如果我们将近期涉及“产品”的政策放到一起看，我们就会发现：中国楼市出现了不可逾越的鸿沟！

  我没有全面搜索有关的资料，但从已知的信息看，广州、天津等城市都出台了新的设计新规范。

  换句话说，就是不违背建筑面积、套内面积底层逻辑的基础上，提高户型得房率，变相取消公摊面积！

  按照广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）显示的内容看，新规主要是针对阳台和飘窗两个功能模块进行了调整。

  这个政策出来之后，很多中介宣称某某项目户型使用率是100%，我对大家说，这种宣传并不准确，甚至违规。

  从法定角度看，使用率由建筑面积和套内面积计算所得，也就是说[公摊面积]这个破玩意，还在。

  但通过调整设计规范，能做到“阳台占比扩大到20%，飘窗尺寸扩大到0.8米，让户型的得房率达到100%。

  就是你购买房子之后，产权证上面写着的建筑面积和套内面积计算的使用率并不是100%。

  但通过开发商对阳台、飘窗的设计创新、外加一些“操作”，可以让你真实的使用面积，也就是得房率到达100%。

  换句线%的得房率也可以有，但100%使用率在法定的红本产权证上是没有一点体现的。

  在过去，紧凑型小两房、小三房最通行的做法，就是把“不要钱的飘窗”+“要钱的建筑面积”连接成一张床。

  现在飘窗由0.5变成0.8，也就从另一方面代表着购房者可以“得到的免费空间“更大了。

  就是真飘窗你装修的时候不可以”敲平“，但假飘窗在后期装修的时候能”敲平“。

  最简单的理解：阳台只算一半面积，也就是说你只需要支付50%的价格就能够获得更大的阳台。

  目前各个城市最新出台的设计规各不相同，但政策的切口都很明确：提高得房率。

  也就是从得房率角度，变相取消了公摊，但物业管理费什么的，还是按着建筑面积支付！

  那么，对之前的开发的，使用率75%、或者得房率85%的产品带来的影响是什么？

  使用率75%，100平米、三房两厅两卫、100万总价，单价1万/㎡，首付30万，按揭70万

  当B户型出来，也是三房两厅两卫、得房率100%的设计新规出来之后的最新产品。。

  这意味着，假设A和B的单价一样，那么B户型的总价只要70万，首付就只需要21万；

  利息我就不细算了，不过呢，按照利息和本金1:1的大致范围看，30年按揭贷款，A户型就需要比b户型多付20万利息！

  文章看到这个地方，一个问题跃然纸上：未来20年，到底是之前的房子跌成白菜呢，还是新建设的[好房子]贵成金子呢？

  因为之前20年，这些有公摊、使用率75%的房子大概占居民财富700万亿的65%，也就是450万亿！

  换句话说，从银行抵押物的角度，这450万亿的房子，也不能贱如白菜”，但有些房子，地段、户型、物管等等都不好，肯定只能越来越贬值的。

  所以，他们制定玩法的时候就想明白了：只能让[好房子]涨幅增大，与之前的[老房子]拉开价格差，不能让[旧房子]侵蚀金融系统。

  未来的房子，不再按照属性和品类划分，而是按照不同人群对应不一样的产品来划分。

  我告诉大家，在“新市民的保障房+中产好房子+贫民的老破小+小市民的破刚需”的格局下，房子涨跌的逻辑是这样的。

  当前这些举措，什么取消公摊、设计3.0、第四代住宅，其底层逻辑都是保住商品房价格！

  不过呢，尽管很残忍，我还是要说：买房，本身就是资金量、回报、风险、认知相对等的事情，尽管各位明白趋势是什么，也只能在自己承受范围内、认知范围内做选择。

  不过呢，更高绿化率、更高层高、更多赠送面积、更高的入户大厅，这些对房企而言，没有难度。